Прогнозы экспертов рынка недвижимости на II съезде «Национальной Ассоциации Девелоперов»

8 декабря 2011 года состоялся II съезд «Национальной Ассоциации Девелоперов» (НАД). Были подведены итоги уходящего года, а также принят план развития деятельности Ассоциации на 2012 г. Во вступительном докладе Генеральный директор «Московского Агентства Недвижимости» Сергей Жидаев отметил, что «девелопмент является индикатором экономики, который отражает состояние инвестиционной привлекательности страны: через стройкомплекс так или иначе проходят все инвестиции – и в промышленность, и в другие сферы. Он является отраслью, которая вступает во взаимодействие со всеми отраслями, с любыми инвестиционными проектами». Ситуация на первичном рынке недвижимости в 2011 году подтвердила прошлогодние прогнозы экспертов – наблюдается восстановление объемов строительства. «Основным фактором, определяющим тенденции в этом году, стал недостаточный объем нового предложения. Причины дефицита – это и ограниченность свободных площадок, и продолжающиеся сложности с финансированием девелоперских проектов, и поправки к закону № 214 об участии в долевом строительстве с высокими штрафными санкциями для застройщиков за его нарушение, а также отсутствие правил землепользования и застройки. Сюда же следует отнести тот факт, что в рамках реализации большинства проектов предусмотрены чрезмерные транспортные, инженерные и социальные обременения для девелоперов, что снижает инвестиционную привлекательность этих проектов», – отметил в своем выступлении Сергей Жидаев. Участники Съезда развивали тему взаимодействия девелоперского бизнеса с органами власти всех уровней. Любой девелоперский проект – это частно-государственное партнерство, в котором присутствуют обязательства администрации, обязательства инвесторов и есть социальная значимость проекта. Оживленную дискуссию вызвала деятельность НАД, направленная на представление интересов членов Ассоциации в органах государственной власти. «Одна из основных задач, которые мы ставим перед НАД – это налаживание взаимоотношений со всеми структурами исполнительной и законодательной власти. Сегодня нет единой модели взаимоотношений. Наш бизнес необходимо отрегулировать на законодательном уровне. Должна появиться четкая и понятная схема, по которой выстраиваются отношения девелоперов и администрации», – сказал в своем выступлении Игорь Веригин, Генеральный директор Института Социального Проектирования. Генеральный директор компании «Рескор» Сергей Лупашко заострил внимание на вопросах, которые предстоит решать членам Ассоциации: «Одной из самых актуальных проблем в России по-прежнему остается проблема обманутых дольщиков. Можно говорить, что данный вопрос также вытекает из несовершенства законодательства, которое требует серьезной дальнейшей доработки. Кроме того, существенной препоной для развития строительного бизнеса является оформление разрешения на строительство. Данная процедура является довольно трудоемкой, коррумпированной и значительно растянутой по времени». Отвечая на вопрос Максима Лещева, Генерального директора компании «Гео Девелопмент» о взаимодействии с НАД в направлении оптимизации отношений с администрацией, Сергей Жидаев отметил: «В области девелопмента до недавнего времени не было ни одной организации, которая защищала бы интересы девелоперов. Идея создания НАД опирается на опыт МАР, которая уже 17 лет успешно защищает интересы риэлторов. Мы готовы встречаться, обсуждать существующие проблемы и их решать. И очень важно развитие организации, которая будет говорить о конкретных проблемах конкретных девелоперов. Создана рабочая группа экспертов для того, чтобы выявить системные проблемы, в частности расходы на социальную и коммунальную инфраструктуру. В ближайшей перспективе – формирование комитетов и комиссий, в том числе по социальным и коммунальным объектам, по соблюдению органами власти градостроительного кодекса в плане выдачи исходно-разрешительной документации». «Мы ведем работу по созданию площадок на федеральном уровне для обсуждения существующих проблем в правительстве. И одной из них, где НАД также может решать эти серьезные вопросы, является площадка Деловой России», дополнила Президент-элект РГР Анна Лупашко. В задачи НАД входит работа, направленная на установление четких и понятных правил подключения возводимых объектов недвижимости к объектам социальной и инженерной инфраструктуры, а также прекращение практики произвольного возложения на застройщиков всевозможных обременений, включая взимание платы за подключение к объектам инженерной инфраструктуры с параллельным возложением на застройщиков обязанностей по созданию этих объектов. «Мы понимаем, – сказал в своем выступлении Игорь Веригин, Генеральный директор Института Социального Проектирования, – что ценность любого жилья зависит не только от того, как оно построено и спроектировано, но и от того, какой соцпакет есть рядом с эти жильем. Рынок строительства инфраструктурных объектов в России начинает развиваться, но сейчас в нем участвуют в основном иностранные инвесторы. Это очень важное и востребованное в России направление, думаю, что в НАД необходимо его развивать». В уходящем году основной деловой площадкой Ассоциации для обсуждения актуальных проблем рынка недвижимости, девелопмента и градостроительства стал Международный Форум Недвижимости, проходивший в рамках выставки ДОМЭКСПО, на котором НАД выступила в феврале 2011 года. В октябре при участии НАД состоялся Международный форум рынка недвижимости и финансов «TOP Real Estate&Finance». Мероприятие прошло в новом расширенном формате и включало порядка пятнадцати различных тематических семинаров, конференций и круглых столов. «Организация мероприятий, форумов невозможно без таких ассоциаций, как НАД. – сказала Татьяна Рубцова, генеральный директор выставочной компании «Эксподизайн». – Обсуждая тему предстоящего февральского форума, мы пришли к названию «Основы качества жизни современного города – эффективный рынок недвижимости». В это понятие входят и транспортные проблемы, и качество жилья, и инфраструктура. Мы надеемся, что широко раскрыта будет тема «Комфортная среда обитания», которую мы предложили Институту Экономики города. К теме «Транспортные проблемы современного города и пути их решения мы привлекаем иностранных специалистов, которые подготовят обзор о том, как в крупных европейских городах решаются эти проблемы и как этот опыт можно применить в наших городах». На февральском форуме, по словам Т. Рубцовой, первые будет затронута тема малых городов России. «Мы готовим обзор по таким городам, будем говорить об инвестициях и их результативности в частности в Туристический бизнес и продвижение производств. Отдельная секция будет посвящена инвестиционному климату в Москве и в регионах РФ. Это инвестиции и в жилую, и в коммерческую недвижимость, а также такое интересное направление, как инвестиции в парки», – рассказала Татьяна Рубцова. При обсуждении итогов годовой деятельности НАД, было отмечено, что Ассоциация активно участвует в межрегиональных проектах. В этом году Ассоциация была представлен на ряде мероприятий в Ярославле, Новосибирске, Иркутске и в других городах. Как отметили собравшиеся, у девелоперов везде одинаковые проблемы: несовершенное законодательство, сложности, возникшие в связи с поправками к ФЗ № 214, принятые летом 2010 г, отсутствие инженерного обеспечения, непростые отношения с властями. Сегодня инвестиционное развитие регионов – задача, имеющая высокий приоритет на государственном уровне, что предполагает развитие муниципальных образований, городов, населенных пунктов. Необходимо комплексно решать основные градостроительные задачи. Учитывать рыночную конъюнктуру на различных этапах проекта позволяет единая концепция развития территории. «Для того, чтобы жилье было максимально комфортно и при этом доступно по цене, необходимо непосредственное участие профессионалов рынка недвижимости на этапе принятия градостроительных проектов», – уверен Игорь Веригин. Говоря о развитии рынка жилой недвижимости, Ирина Дзюба, Заместитель генерального директора девелоперской компании MR Group, подчеркнула, что «Самый большой спрос формируется в сегменте жилья эконом-класса. Уже сейчас есть нормативные документы, которые регулируют помощь, поддержку государства, направленную на создание доступного жилья. Минэкономразвития утвердил сумму в 35 тыс рублей за кв.м, это та цена, за которую средний россиянин может позволить себе купить жилье даже в ипотеку». Ипотека играет существенную роль в развитии рынка недвижимости. Данный инструмент оказывает благотворное влияние на становление финансовых институтов. Сейчас банки достаточно лояльны, и аккредитовать ипотечную программу под девелоперский проект достаточно просто. В то же время события последних лет повлияли на отношение покупателей к ипотеке. «Учитывая нестабильность экономической ситуации, они не готовы возложить на себя обязательства по ежемесячным банковским выплатам на такой длительный срок как 15-20 лет. Поэтому в реализации девелоперского проекта ипотека уже не является безусловным преимуществом. Нынешний покупатель предпочитает накопить средства или воспользоваться возможностью рассрочки платежа, которую предоставляет девелопер», – прокомментировал Кирилл Плющев, директор по маркетингу строительной компании «Мозаик Девелопмент». «Банки сейчас разрабатывают новые линейки, учитывая риски населения. Девелоперские компании, со своей стороны, разрабатывают программы, связанные с рассрочкой оплаты, например, принимая уже имеющееся жилье в зачет приобретаемого», – дополнила Анна Лупашко. Собравшиеся согласились, что в сегодняшней ситуации одна из главных задач, стоящих перед ассоциацией – информационная открытость и согласованность действий ее участников. Участники Съезда проинформировали присутствующих представителей прессы, что в ближайших планах НАД формирование постоянно действующей экспертной рабочей группы, в состав которой войдут представители строительных компаний и предприятий строительной индустрии, банковского сектора, заинтересованных федеральных и региональных органов власти и государственных корпораций, фондов. Основными целями этой рабочей группы должны стать: ∙ Развитие профессиональных стандартов качества; ∙ Выработка консолидированных подходов к решению системообразующих задач, касающихся каждого участника индустрии; ∙ Мониторинг и анализ текущего состояния рынка; ∙ Подготовка на этой основе резолюций, необходимых для совершенствование нормативной правовой базы; ∙ Выстраивание конструктивного диалога с соинвесторами и частными инвесторами. Такая рабочая группа обеспечит повышение прозрачности и согласованности действий органов власти и бизнеса еще на стадии принятия решений. На Съезде было принято предложение о создании Дня Девелопера (8 декабря), готовится резолюция по итогам мероприятия.